THEMA-AVOND 12 OKTOBER 2009

VERSLAG

Bijzondere ledenvergadering van de Bewonerscommissie Verzetswijk gehouden op 12 oktober 2009 in het gebouw van “De Silo”.

Aanwezig: zie presentielijst
Afwezig met kennisgeving: De heer Münichman, de heer Voogel, de heer de Nijs en mevrouw Lebold, de heer Van Klaveren, mevrouw Verhulp, de heer en mevrouw De Weerd

1. Opening

De voorzitter opent de vergadering en zegt heel blij te zijn met de grote opkomst. Hij hoopt dat er op onze eerstvolgende voorjaarsvergadering weer zo veel mensen aanwezig zullen zijn. Hij deelt mede dat het verslag op de website geplaatst zal worden en vraagt de aanwezigen om kopij voor de website aan te leveren. Alle artikelen over huren zijn welkom maar ook verhalen over de Haarlemmermeer. Hij hoopt dat bewoners die al hun hele leven in de Haarlemmermeer wonen nog aardige anekdotes weten. Dit is geen gewone ledenvergadering maar toegespitst op de servicekosten en de huurverhoging. Er worden een aantal huisregels afgesproken: Er wordt uitsluitend via de voorzitter gesproken. De voorzitter geeft de vraag door aan de betrokken deskundige. De presentatie wordt niet onderbroken, vragen na afloop. Als u een vraag stelt duidelijk uw naam en straatnaam erbij noemen voor de notulist.

De voorzitter heet de vertegenwoordigers van de VHH (Vereniging van Huurders in de Haarlemmermeer), en de Bewonerscommissies Toronto en Geneve van harte welkom.

4. Afrekening servicekosten 2007 en 2008

Algemene informatie
In de WOHV (Wet overleg huurders en verhuurders) hebben huurdersverenigingen meer rechten gekregen in het overleg met de verhuurder. Meer inspraak in bijvoorbeeld de afrekening servicekosten. Belangrijke spelers zijn de huurders verenigd in huurdersverenigingen. Onze bewonerscommissie in aangesloten bij de PPV (Platform Particuliere Verhuurders). De PPV is een onderdeel van de VHH en de VHH valt weer onder de Woonbond. De Woonbond is gesprekspartner in Den Haag. Klachten moeten in eerste instantie door de bewoners worden ingediend bij de beheerder, in ons geval Jacobus Recourt. Komt een bewoner er niet uit dan kan de Bewonerscommissie het proberen. Komt de Bewonerscommissie er niet uit dan kan die zich rechtstreeks richten tot de eigenaar van de woningen, in ons geval Amvest. Komen we er dan nog niet uit dan kunnen we advies vragen bij de VHH. Ook zijn wij als Bewonerscommissie aangesloten bij het Platform Amvest Huurders. Bewonerscommissies die met Amvest als eigenaar van hun woningen te maken hebben, komen twee maal per jaar bij elkaar om gezamenlijke problemen te bespreken. De voorzitter van de Bewonerscommissie Toronto, de heer Lex Auer, is dit jaar toegetreden tot het bestuur van het Platform Amvest Huurders.

Geschiedenis
Bij het ontstaan van de wijk, kregen we te maken met veel opleveringsproblemen. In eerste instantie hadden we te maken met Woonzorg als beheerder. Woonzorg werd al snel opgevolgd door Dynamis ABC. Dynamis ABC veranderde twee jaar geleden in Actys. Actys werd in oktober 2008 opgevolgd door Jacobus Recourt. Al deze wijzigingen hebben vertraging in de afhandeling van zaken opgeleverd. Met name de overname door Jacobus Recourt heeft voor problemen gezorgd. Actys had de zaken niet goed op orde en beloofde het jaar 2007 nog af te maken.

Toen daar niets van kwam, heeft Jacobus Recourt de afhandeling van de servicekosten overgenomen maar had heel veel uitzoekwerk tot er enig overzicht van facturen e.d. was. Toen de Bewonerscommissie de stukken ter controle kreeg, bleek dat er binnen het bestuur niet voldoende capaciteit en ervaring aanwezig was om de klus te klaren. Het bestuur heeft toen besloten onze oude penningmeester, die zeer goed op de hoogte was van de procedures, te vragen om ons te helpen. We zouden hem dan inhuren omdat hij inmiddels niet meer in onze wijk woont. Helaas moest hij, door persoonlijke omstandigheden, afzeggen. Gelukkig vond het bestuur toen Marianne Uitendaal bereid de controle uit te voeren. Zij heeft dit heel secuur en met veel kennis van zaken gedaan, waar het bestuur haar heel hartelijk voor bedankt. Ook veel werk is er verricht door mevrouw Reijmer van Jacobus Recourt. Zij heeft samen met Marianne in goed overleg de servicekosten 2007 verwerkt. Er waren veel problemen, o.a. een te grote lampenvoorraad, watermeters die niet geplaatst waren en verkeerde meterstanden van elektra. De problemen lopen nog door in 2008 maar het bestuur hoopt dat in 2009 alle problemen zijn opgelost, mede doordat de meterstanden nu door ons technisch bestuurslid samen met de technisch manager van Jacobus Recourt zullen worden opgenomen.

Vragen
Mevrouw Ligtermoed (Londen 1) vraagt naar de vervanging van lampen. Is € 1200,-- in twee jaar aanschaffen niet erg veel? Er is in 2007 te veel aan vervanging op de afrekening opgenomen. Wordt in 2008 verrekend.

Is er een specificatie van schoonmaakkosten te verkrijgen, is ook wel erg hoog. Wordt nagevraagd.

De heer de Rond (Londen 1) merkt op dat er heel slecht wordt schoongemaakt, er wordt niet gedweild, en ze zijn nauwelijks binnen of ze gaan weer. Zal worden meegenomen naar overleg met Recourt.

Mevrouw Jansen (Stockholm 3) heeft ook een klacht over de schoonmaak. Ze houden zich niet aan het schoonmaakschema.

De heer Dekker (New York 3) heeft ook geconstateerd dat de schoonmaak zich niet aan het schema houdt. 1 x per jaar moet er in de hal met een machine worden geschrobd.

Dit is niet handig want dan loopt het water in de bergingen. Beter is 52x stofzuigen en dweilen.

De heer Palmen (Londen 3) merkt op dat het bedrag voor elektra in 2007 70% hoger is dan in 2006. De administratiekosten zijn ook 26% hoger. Mevrouw Ligtermoed legt uit dat het percentage administratiekosten gerelateerd is aan het totaalbedrag van de facturen. Als het totaalbedrag hoger is dan het jaar daarvoor, zijn automatisch de administratiekosten ook hoger.

De heer v.d. Zwan (New York 3) vraagt ook naar de elektrakosten. Afwijkingen in de elektrakosten komen door schattingen en naheffingen.

De heer Kamoen (Londen 1) merkt op dat er waterkosten op de rekening staan, maar er is nergens een kraan. Hoe kan dat? Wordt meegenomen naar overleg met Recourt. Ook hij vindt de schoonmaak slecht, kan beter voor minder geld. Hij vraagt zich af of er niet een andere elektraleverancier kan worden aangesteld als de Nuon er zo’n puinhoop van maakt. Wordt besproken in het overleg met Recourt.

Mevrouw Wahlen (Stockholm 1) vindt ook de schoonmaak slecht. De buitenmuren worden nooit gedaan. Zij vraagt ook wat de post glas betekent op de afrekening. Vermoedelijk is dat de glasverzekering.

5. Veiligheid

In eerste instantie was het de bedoeling om na de pauze de veiligheid in de wijk te bespreken. Daarvoor waren Trudy van Batenburg van de Politie en Ali Serrai van de Stichting Meerwaarde benaderd. Beiden waren wel bereid maar op deze avond niet beschikbaar. Achteraf denken we dat het maar goed is omdat de avond toch al heel vol is. Het bestuur heeft daarom besloten om in het voorjaar van 2010 een aparte avond te organiseren. De aanwezigen wordt gevraagd onderwerpen voor die avond aan te dragen. Daartoe wordt een enquête uitgedeeld. De enquête zal ook op de website worden geplaatst. Het Platform Centrum Midden is ook druk met dit onderwerp bezig en heeft kort geleden een ronde met de Burgemeester door het Centrum gemaakt. Daarbij zijn problemen geïnventariseerd. Er wordt bekeken hoe de oversteekplaatsen op het Van Stamplein beter verlicht kunnen worden. In het overleg met Jacobus Recourt is diverse malen gesproken over veiligheid en leefbaarheid in de wijk. Dit heeft geresulteerd in het nadenken over een huismeester. Ook zullen de brandgangen worden afgesloten.

Vragen en opmerkingen
Mevrouw Kroezen (Londen 2) merkt op dat er een scooter over het voetpad reed en dat de bestuurder ook nog grof werd tegen een voetgangster. Toen ze daarover de politie belde, kreeg ze te horen dat ze maar moest bellen als het weer gebeurde. Er zijn geen fietspaden in de wijk, dus fietsen en zelfs auto’s rijden over de voetpaden.

Mevrouw Jansen (Stockholm 3) vraagt of de blauwe zone ook voor de zaterdag kan gelden. Als je als bewoner terug komt, is er vaak geen parkeerplaats meer te vinden.

Mevrouw Wahlen (Stockholm 1) vraagt of de bewakers die in de wijk rijden ook eens uit hun auto kunnen komen. Ze surveilleren alleen op straat maar de overlast gebeurt in de steegjes.

Mevrouw Van Giersbergen (Gerard van Duijnstraat) klaagt erover dat er op het Van Stamplein door auto’s wordt gekeerd. Dit is levensgevaarlijk.

Na de pauze werd de avond verder geleid door de vice-voorzitter van de Bewonerscommissie.

6. Huurverhogingen 2009

De voorzitter geeft aan de hand van een powerpoint presentatie uitleg over de huurverhogingen van afgelopen juli. Er moet onderscheid worden gemaakt tussen niet-geliberaliseerde en geliberaliseerde woningen. Bij de niet-geliberaliseerde (vroeger woningwetwoningen of sociale huurwoningen) is sprake van huurbescherming door de huurwet. De huurwet als zodanig bestaat niet meer maar jaarlijks wordt het percentage van de huurverhoging vastgesteld door de regering. Het percentage is gelijk aan het inflatiepercentage van het voorgaande jaar. Dit jaar was dat 2 ½ %. Als dus de huur van deze woningen met meer dan dit percentage is verhoogd, kunnen bewoners hier bezwaar tegen aantekenen. Inmiddels is dit ook door de Bewonerscommissie ter sprake gebracht bij Jacobus Recourt en zijn de fouten hersteld voor de huurders, die zich conform het advies van de Bewonerscommissie bij Jacobus Recourt hebben gemeld. Bij geliberaliseerde huurwoningen gelden de regels van het huurcontract. Er is een zeer beperkte huurbescherming. De verhuurder is vrij om de huur aan te passen als bijvoorbeeld de woning lang leeg staat. Wel kan een bewoner bij aanvang van de huur door de Huurcommissie laten toetsen of de maximaal redelijke huur van de woning op grond van het puntenstelsel boven de liberalisatiegrens ligt. De regels voor verhoging van de huur van de parkeerplaatsen staan vermeld in het huurcontract van de parkeerplaats. Er is geen huurbescherming.

Als de huur van een object, bij aanvang van verhuur, ligt beneden de grens van liberalisatie dan blijft deze woning een niet-geliberaliseerde woning, zelfs als de huur door verhogingen boven de grens komt. Zodra echter de eerste bewoner verhuist, heeft de verhuurder het recht om de woning aan een nieuwe huurder te verhuren als geliberaliseerde woning als de woning daaraan volgens het puntenstelsel voldoet. In onze wijk zijn er fouten gemaakt met deze regel. Niet geliberaliseerde woningen zijn beschouwd als geliberaliseerde woningen en dus met een verkeerd percentage verhoogd. Na overleg met de Bewonerscommissie zijn deze fouten inmiddels hersteld en is het teveel betaalde terugbetaald als hierom werd gevraagd door de huurder.

Voor de geliberaliseerde woningen gelden de regels uit het huurcontract. In het huurcontract is in de bijlage (allonge) een huuraanpassingsclausule opgenomen. In onze wijk circuleren veel verschillende huurcontracten met veel verschillende clausules. In het algemeen geldt dat de huur verhoogd wordt met het percentage van het CPI (Consumenten Prijs Index) cijfer. De formule om de CPI te berekenen is vastgesteld door het CBS. Hierboven mag de verhuurder volgens sommige huurcontracten nog maximaal 3% extra verhogen om de huren te harmoniseren. Ook hier zijn fouten mee gemaakt maar het is een stuk ingewikkelder om hier achter te komen. De clausules in de verschillende huurcontracten zijn zeer divers. In overleg tussen Jacobus Recourt en de Bewonerscommissie wordt naar oplossingen gezocht. Op korte termijn wordt een voorstel door de Bewonerscommissie aan de huurders voorgelegd.

Voor de parkeerplaatsen gelden de clausules in het huurcontract maar een maximum van 2 ½ % is normaal. Sommige bewoners hebben gemeld dat er een percentage van 5% is toegepast. Zij moeten hun huuraanpassingsclausule nakijken en eventueel alsnog bezwaar maken bij Jacobus Recourt.

In de meeste huurcontracten is een clausule opgenomen dat de verhuurder 1 x per 5 jaar een voorstel aan de huurder mag doen om de huur tussentijds aan te passen aan de markthuurprijs. Dit kan voor het eerst na het verstrijken van minimaal 5 jaar vanaf het moment dat de huur van de woning is ingegaan en vervolgens weer telkens na minimaal 5 jaar. Als de huur tussendoor extra is verhoogd, dan moet voor deze Algemene huuraanpassing weer minimaal 5 jaar worden gewacht. Niet alleen de verhuurder heeft dit recht doch ook de huurder. Voor zover het bestuur weet is dit nog niet in onze wijk toegepast. Mevrouw Van Giersbergen meldt dat het bij haar wel het geval is. De voorzitter vraagt haar om nadere informatie en stukken aan de Bewonerscommissie te overleggen.

De volgende problemen hebben zich m.b.t. de huurverhogingen voorgedaan:

Probleem 1
Niet geliberaliseerde woningen zijn verhoogd als geliberaliseerde woningen. Is door Jacobus Recourt opgelost. Mevrouw Ligtermoed is van mening dat de verhuurder de plicht heeft om huurcontracten goed na te kijken om zo fouten te voorkomen. De verhuurder kan niet verwachten dat huurders verstand hebben van dit soort zaken. Hoe moet het bijvoorbeeld met mensen die het niet snappen en die door gezondheidsproblemen niet op deze avond aanwezig zijn? Voor zover wij weten zijn alle fouten hersteld.

Probleem 2
Bij de geliberaliseerde woningen zijn door de verschillende huurcontracten fouten bij de huurverhoging gemaakt. Voor de meeste woningen geldt dit alleen voor 2009 maar voor een aantal woningen ook voor voorgaande jaren. Fouten gemaakt voor 2009 worden zonder meer hersteld, doch dan moet men zich wel melden bij Jacobus Recourt.

Probleem 3
Er zijn ook fouten gemaakt in voorgaande jaren waardoor bewoners jarenlang te veel huur hebben betaald. Hierover is veel overleg geweest met Jacobus Recourt en het overleg is steeds in een goede en oplossende sfeer verlopen. Een mogelijke oplossing is: Jacobus Recourt betaalt het teveel betaalde over de afgelopen jaren terug en stuurt een excuusbrief. Over het jaar 2009 wordt een nieuwe berekening gemaakt. Wel moeten bewoners er rekening mee houden dat de verhuurder dan het recht heeft om in juli 2010 de clausule marktwerking toe te passen. Dit kan betekenen dat de huur dan per 1 juli 2010 met een groot bedrag wordt verhoogd. Er zijn drie opties die door het bestuur aan de aanwezigen worden voorgelegd:

  1. Niets doen en wachten op de huuraanpassing
  2. Alles laten terugbetalen met het risico op een huuraanpassing in 2010
  3. 50% van het teveel betaalde laten terugbetalen en de huuraanpassing ook 50%.
Het bestuur wil de diverse opties in stemming brengen en de uitkomst met Jacobus Recourt bespreken.

De voorzitter geeft nog aan dat iedereen het recht heeft om zelf actie te ondernemen doch vindt het jammer dat niet iedereen de Bewonerscommissie haar werk goed laat doen. Door de juridische actie van een groepje bewoners is de afwikkeling van de huurverhogingskwestie en het oplossen van de problemen sterk vertraagd. Mede daardoor zal de Algemene huuraanpassingsclausule door Jacobus Recourt waarschijnlijk worden toegepast in 2010. De belangen van de andere bewoners zijn hierdoor mogelijk geschaad.

Reacties
De heer Dekker (New York 3) vraagt het woord. Hij merkt op dat hij al in mei begonnen is om de Bewonerscommissie opmerkzaam te maken op gemaakte fouten. Hij verwijt de Bewonerscommissie dat er door het bestuur te weinig is gedaan. Daarom heeft hij zelf het initiatief genomen om een advocaat te vragen de zaak uit te zoeken. Hij heeft ook een aantal bewoners meegekregen. Hij is van plan met de advocaat door te gaan. De advocaat heeft ook een aantal opties voorgelegd maar andere dan dat de Bewonerscommissie voorstelt. De voorzitter verzoekt hem om hem op te hoogte te houden van vorderingen. Ook het bestuur van de Bewonerscommissie gaat door met overleg met Jacobus Recourt en zal dan het voorstel van de advocaat ook meenemen. De voorzitter verzoekt de heer Dekker om de voorstellen aan hem toe te zenden.

De heer v.d. Vliet (VHH) merkt op dat de Woonbond een Woonwijzer heeft uitgegeven waarin heel duidelijke richtlijnen over huurverhoging worden gegeven.

De heer Schlichting (Stockholm 2) vertelt dat hij zelf als voorzitter van de Bewonerscommissie de overdracht van Woonzorg aan Dynamis ABC heeft meegemaakt en dat dat al problematisch is verlopen. Hij merkt op dat er wel op gelet moet worden dat er bij huuraanpassing aan de markt als vergelijking ook echt vergelijkbare panden worden gebruikt.

De heer Deuling (Sjef van Kalmthoutstraat) vraagt hoe de verschillende clausules duidelijk zijn te krijgen. Zijn op te vragen bij Jacobus Recourt of bij de Bewonerscommissie. De voorzitter zegt toe te proberen de verschillende clausules en opties duidelijker te maken aan de hand van voorbeelden. Misschien is het dan makkelijker om te kiezen.

Mevrouw Van Heijst (Chris Roodenburgstraat) meldt dat zij al 7 jaar met plezier in de wijk woont en ook steeds de huur heeft betaald. Hoe kan zij erachter komen of ze te veel heeft betaald? Kan nagevraagd worden bij Jacobus Recourt.

De voorzitter merkt nog op dat het in stemming brengen van het voorstel nu geen zin heeft door de complexiteit van de materie en het ontbreken van de gegevens inzake het voorstel van de advocaat.

De vicevoorzitter voegt er nog aan toe dat iedereen ook andere belangen heeft; iemand die toch binnenkort denkt te verhuizen zal waarschijnlijk kiezen voor volledige terugbetaling van de te veel betaalde huren. Een toekomstige sterke verhoging van de huur op basis van de aanpassingsclausule is derhalve voor deze huurder niet van belang.

De voorzitter vervolgt: De Bewonerscommissie tracht de belangen van de bewoners van de Verzetswijk zo goed mogelijk te behartigen en wil een zo gunstig mogelijke overeenkomst sluiten met Jacobus Recourt en dat mag natuurlijk ook het voorstel van de advocaat zijn. Bovendien heeft de Bewonerscommissie er al bij Jacobus Recourt voor gepleit tot één huurverhogingsallonge voor alle geliberaliseerde woningen in de wijk. Op verzoek van één van de huurders wordt ook nagedacht over de wijze waarop iedereen zijn of haar huur kan controleren op juistheid.

Binnenkort komt er een volledig voorstel van de Bewonerscommissie op de website www.verzetswijkhoofddorp.nl.

De vicevoorzitter dankt iedereen voor zijn aanwezigheid en inbreng en sluit het officiële gedeelte van de avond. Hij nodigt iedereen uit voor een hapje en een drankje.

Hoofddorp, 13 oktober 2009
Carolien van Dongen
notulist